70城8月房价数据郑州涨幅领跑全国 房价数据分析

　　郑州昨天因房价跻上了“央视头条”。在昨天中午播发的新闻中，央视援引国家统计局发布的最新数据报道，在8月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格、二手房交易价格的“PK”中，郑州分别以环比上涨5.6%、4.5%获得“双料冠军”领跑全国。郑州楼市8月的“放量上扬”之后，究竟是“牛市”的延续还是最后的疯狂？

　　央视新闻|全国70城8月房价涨幅郑州领跑

　　央视援引国家统计局发布的最新数据报道称，8月，在全国70个大中城市新建商品住宅价格、二手房交易价格的环比增幅“PK”中，郑州获得“双料冠军”领跑全国。

　　据统计，在新建商品住宅方面，与7月相比，70个大中城市中，价格上涨的城市有64个，下降的只有4个，持平的城市有2个。其中，郑州环比上涨5.6%，领跑全国，有统计数据的省内其他城市，洛阳环比上涨0.3%，平顶山环比上涨0.4%。而与去年同期相比，郑州则上涨了16.7%，洛阳上涨1%，平顶山上涨1.8%。

　　而在二手房方面，与7月相比，70个大中城市中，价格上涨的有57个，下降的9个，持平的只有4个。郑州以环比增长4.5%同样问鼎冠军，这一指数也超过了北京、天津的3.9%和3.8%。

　　房价数据之郑州市房管局篇

　　8个月，郑州一套100㎡的新房平均涨价14万

　　据郑州市住房保障和房地产管理局（下简称郑州市房管局）网站数据显示，今年1到8月，郑州新建商品住宅销售均价每平方米增长了1411元，换句话说，在8个月的时间里，郑州一套100平方米的新房平均涨价14万元。而8月对比7月，新房单月销量增长了6159套，而对比1月，这一数据更是达到了9818套。对于二手房而言，8月的成交均价为9233元/平方米，而在1月份，这一数据只有8407元每平方米。8个月来，郑州二手房价格每平方米上涨了826元。

　　数据构成|“8月房”八成卖给了非郑州户籍人口

　　据克而瑞统计数据显示，在8月郑州的分区价格中，金水区以均价14743元/平方米“逆袭”郑东新区，领跑郑州；其后依次是郑东新区、惠济区、经开区、管城区、中原区、二七区以及高新区。对于这一现象，克而瑞相关分析人士称，8月，东区有一批低价楼盘集中备案拉低了区域销售均价，导致价格异常。

　　而从购房者对各区域的“中意度”来看，在购房者中，超过4成选择在二七区和中原区买房，其次是高新区、管城区、惠济区、金水区，在郑东新区和经开区购房者较少，“价格导向”明显。

　　与此同时，据克而瑞数据显示，在8月郑州的购房者中，外来人口购房者进一步增大，持有郑州户口的仅占18%，省内非郑州市客户占比69%，外省户籍占比13%。

　　克而瑞统计数据也显示，来郑州购房置业的外地人比例已由2010年的62%，变为了今年1到8月的85%。

　　昨日下午，在中州大道南三环附近的一处售楼部，销售部李经理证实，目前购房者中没有郑州户口的确实占很大比例，但他们有很多人是在郑州工作。“买房就是为了落户，购买意愿强烈。”

　　探因|地王效应＋跟风式购买＋调控滞后≈8月暴涨

　　郑州楼市为何会在8月走出“放量上攻”的趋势？

　　郑州今年“地王”频出，业内人士都提到了“地王效应”。一位供职于国内某大型房地产企业的相关负责人说，土地价格与房屋售价之间的关系犹如“面粉与面包”，地价高房价一定高，但在各地的比例不尽相同。房屋售价一般遵循“成本定价法”，而每个公司的定价体系特别是拟达到的利润空间都不相同，这个比例是不确定的。如果是香港，寸土寸金，地价可能占比超过50%；但在县城，地价占比可能只有15%，建筑成本、人力成本甚至会超过地价。此前郑州市场地价占房屋售价的比例为“两到三成”，而这一数据目前已“逼近40%甚至近半”。

　　在一位房企“项目总”看来，近几个月来，郑州供地频率偏低、近来混凝土等建筑材料供应不足等原因，从一定程度上给人们带来了“可购房暂时短缺”的印象，而与此相对应的却是市民对于房产“买涨不买跌”普遍心态所引起的“跟风式购买”，这两种情况“相叠加”所产生的“恐慌性抢购”是8月房价高涨的一大原因。

　　在河南省商业经济学会会长宋向清看来，“调控政策”出台的相对滞后及“投资投机性资本的大量涌入”都是房价在8月“冒尖”的原因。“如果7月份出台，就不会有8月份这个数据，即使8月中旬出台，涨幅也不会全国第一。所以，对于8月数据，调控相对迟缓是其中的一个原因。”

　　展望|冠军之后，是“牛市延续”还是“最后的疯狂”？

　　走过“8月行情”，郑州未来“楼市大盘”又会走出怎样的走势呢？针对“地王”，郑州已祭出“郑九条”进行应对，对于“地王”的限制，能否起到抑制房价的作用呢？

　　在宋向清看来，“郑九条”虽是“亡羊补牢”但或许“未为晚矣”。在他看来，“郑九条”的核心是土地，土地的核心是增供，而增供的关键是打消地产商“一地难求”的顾忌。“只要给开发商一个好的土地供应预期，开发商‘配合’调控的动力就会增加，调控效果就将显现。”

　　但对于“8月领涨”是否为“最后的疯狂”，宋向清则表示，短期看是，长期看不是。郑州房价上涨的基础还在，动力还在，诱因也在，“郑九条”后，短期内应该不会再出现“爆发式、跳跃式”的增长，但未来还需政策调控“不断修正航线”，政策如不适当，仍然会再次出现这种爆发式增长。